Актуално

Фондация „Подслон за човечеството“/ Хабитат България в партньорство с Министерство нарегионалното развитие и благоустройството е изготвила доклад, базиран на данните от проведено онлайн проучването за качеството на услугата „Настаняване в общинско жилище“. Докладът е изготвен в рамките на проект, финансирaн от ОП „Добро управление“. Целта на проекта е да бъде създаден механизъм за достъпно и прозрачно взаимодействие и обмен на информация между общинските и национални администрации, ангажирани с жилищните политики и представителите на гражданското общество.

В рамките на проучването са събрани данни от 264 общини и 24 районни администрации на Столична община за: състоянието на общинския жилищен фонд в цялата страна; текущите практики за управление на общинските жилища; основни проблеми, които общините и гражданите срещат по отношение настаняването в общинско жилище.

Съгласно чл.42 от Закона за общинската собственост, общинските жилища са предназначени за:

• за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди;
• за продажба и замяна;
• ведомствени - за настаняване на щатни служители с постоянно трудово или служебно правоотношение в общинската администрация.
• резервни - предназначени да осигурят временно жилищна площ на лица, чиито жилища са станали негодни за обитаване в резултат на природни и стихийни бедствия и аварии, или на други изключителни обстоятелства, или са застрашени от самосрутване или такива, в чийто семейства са налице остри социални или здравословни проблеми.

Общинските жилища на практика изпълняват функцията на социални жилища – социална услуга от общ икономически интерес в ЕС, която все още не е регламентирана в България.

18,5% от общините в България не разполагат с общински жилищен фонд, сочат данните от анкетното проучване, включително и нямат резервен за настаняване на лица в кризисна ситуация.

Общинските жилища осигуряват подслон на едва 1,2% от населението на страната. За продажба е предвидена значителна част от наличния жилищен фонд в България. Същевременно общините не планират увеличаване на общинския жилищен фонд. Немалък е процентът на необитаваните жилища, поради недоброто им състояние, сочат данните от изследването. Общините трудно отделят средства за ремонт на жилищата си, а това е разход, който те трябва да покрият от собствения си бюджет.

Някои от изводите в доклада:

• Наличните общински жилища са заети почти на 100%, няма оборот на настанените лица, тъй като има възможност за многократно удължаване на периода на настаняване.
• Наличният жилищен фонд е неравномерно разпределен - в големите градове има по-голяма нужда и съответно – недостиг на възможности за настаняване, а в малки градове и села има неизползвани общински жилища.
• Липсва нормативно изискване към общините за поддържане на минимален брой налични общински жилища вкл. резервни.

Докладът включва и информация за състоянието на общинския жилищен фонд, отделно за социалните жилища, изградени със средства от ОПРР 2007 – 2013 и 2004-2020, както и подробни данни за лицата с установени жилищни нужди. Разработката съдържа анализ на приходите и разходите за общинския жилищен фонд.

Преценката на общините за нуждата от жилищно настаняване се определя единствено от подадени заявления за кандидатстване за общинско жилище, констатира проучването. Това не е реален показател, тъй като много от хората в жилищна нужда не подават заявления поради липса на свободен общински фонд и сложни процедури за кандидатстване.

Липсва обща стратегия и единна методика за управление на общинския жилищен фонд, смятат авторите на изследването.

В публичните регистри за частна общинска собственост не се посочва предназначението на имота – за жилищни или нежилищни нужди, което затруднява достъпа до информация.

В публичните регистри за разпоредителните сделки с общински имоти, обикновено, няма раздели по видове сделки и в частност за продажба на общински жилища, което прави труднопроследими промените в жилищния фонд, е установило проучването.

Средният приход от наем на общинско жилище на месец е 48 лв., което е около 10 пъти под пазарните наеми на жилища и е пряко доказателство, че предоставянето на общинско жилище под наем е по същество услуга за социално жилищно настаняване от общ икономически интерес. В същото време разходите за управление и администриране не са реално отчетени от над 80% от общините и може да се каже, че същите са недооценени.

Според авторите на изследването само 28,5% от приходите от наеми към момента се използват целенасочено от общините за управление и поддръжка на фонда. Останалите средства се разходват за други дейности на общината. Констатирана е също така липса на механизми за стимулиране на общините да управляват по стопански начин общинските жилища. Поради тази причина общинските жилища към момента са по-скоро разход за местните администрации, отколкото актив. Общините не са стимулирани да запазват и поддържат жилищния си фонд, а механизмите за финансиране увеличаването на общинския жилищен фонд също са ограничени.

Контролът върху ползването на общинските жилища е недостатъчен - не се извършват редовни проверки, а в повечето случаи се реагира „по сигнал“, се констатира в доклада. липсват нормативни механизми за стимулиране на наемателите да поддържат жилищата в добро състояние.

Докладът съдържа и пакет от препоръки за подобряване на управлението на общинския жилищен фонд. Ето някои от тях, насочени към общините:

• Да се направи анализ и оценка на състоянието на общинския жилищен фонд и жилищните нужди на населението в общината, като се отчетат и домакинствата, живеещи в неурегулирани квартали, в незаконни и нестандартни жилища, с неадекватна инфраструктура;
• Да се актуализират стратегиите за управление на общинската собственост, в частта касаеща общинския жилищен фонд, като се намали значително броя на жилищата, предназначени за продажба и се определи не по-малко от 5% от общия жилищен фонд за резервен, като в общините, където има по-малко от 20 жилища се планира поне 1 жилище като резервен фонд;
• Да се направи оценка на приходите от наеми и продажба на общински жилища, както и оценка на необходимите средства за ремонт на фонда. Всички приходи от наеми на общински жилища, след приспадане на присъщите разходи за управление и администриране, да се реинвестират в поддържане и разширяване на фонда. Средствата да се планират ежегодно в бюджета на общината за поетапно обновяване на общинските жилища, които се нуждаят от основен ремонт. Да се въведе индикатор “брой ремонтирани жилища/годишно“ или „кв.м. разгъната площ/годишно“, за който да се поставят годишни целеви стойности за осигуряване на системна поддръжка на остарелия и силно амортизиран жилищен фонд.
• В главния публичен регистър на частната общинска собственост да се въведе показател за предназначение на имота – жилищен или нежилищен.
• Да се ограничи срока на договора за настаняване под наем (напр. до 5 години) и се ограничат възможностите за удължаване/преподписване на договори за настаняване, като се въведат допълнителни критерии в кои случаи е възможно това.
• Да се повиши базовата наемна цена, като се въведе плавно нарастване на наема с нарастване срока на ползване на жилището, напр. след 3-тата година.
• Да се преразгледа и опрости процедурата за кандидатстване за общинско жилище като се използват всички възможности за осигуряване на документация по служебен път.
• Да се подобри информирането на гражданите за общинските жилища като се обявяват публично на сайта на общината или други онлайн платформи, налични незаети общински жилища, резултати от класиране, продължителност на ползване на жилището от едно и също лице и др.
• Да се въведат по-строги и прецизни критерии за доходите на кандидадтстващите за общинско жилище, и тяхното проследяване в годините, с цел осигуряване на достъп до жилище на най-нуждаещите се лица, чиито доходи са под прага на бедност.
• Да се регламентира задължително плащане на депозит при нанасяне в общинско жилище под наем, в размер не по-малък от 2 месечни наема.
• Да се регламентира от Общинския съвет задължително застраховане на общинския жилищен фонд, като частната общинска собственост.

Въз основа на изготвения анализ Министерството на регионалното развитие и блаогустройството (МРРБ) и Фондация „Подслон за човечеството“/ Хабитат България ще изготвят препоръки за подобряване управлението на общинския жилищен фонд, а МРРБ ще изготви и разпространи методически указания за подобряване на практиките по управление на общинските жилища. Изложените в доклада данни са валидни към дата 31.12.2022 г. и отразяват информацията, подадена от общините, които управялват собствен жилищен фонд.

Събраната информация е достъпна и чрез профилите на всяка община в създаденото в рамките на проекта пространство за обмен на информация и документи, свързани с управлението на общинския жилищен фонд - платформата www.obshtinskidom.bg

 Пълният текст на доклада е публикуван в раздел „Консултативни материали“ на сайта на НСОРБ.